In der Immobilienbewertung sind die Begriffe Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert von zentraler Bedeutung, und sie werden oft synonym verwendet. Aber es gibt wichtige Unterschiede, weil jeder Begriff eine andere Bewertungsgrundlage hat. Diese Unterschiede sind in verschiedenen Bewertungsverfahren festgelegt. So beschreibt der Marktwert den Preis, der auf dem freien Markt erzielt werden kann, während der Verkehrswert den rechtlich definierten Wert einer Immobilie darstellt. Der Beleihungswert hingegen ist für Banken relevant, weil er die Grundlage für die Finanzierung bildet.
Und nicht nur die Begriffe unterscheiden sich, sondern auch die Bewertungsverfahren, die zur Wertermittlung herangezogen werden. So spielen Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren eine entscheidende Rolle, weil sie den Immobilienwert aus verschiedenen Perspektiven betrachten.
In diesem Zusammenhang klärt dieser Beitrag die genauen Definitionen, und er zeigt auf, warum diese Unterschiede für Eigentümer, Käufer und Investoren wichtig sind. So wird deutlich, dass die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens entscheidend ist, weil sie den tatsächlichen Wert einer Immobilie präzise abbildet.
Marktwert
Der Marktwert ist der Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen kann. Er spiegelt die Zahlungsbereitschaft von Käufern wider und wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Bewertungsverfahren Immobilien können den Marktwert beeinflussen.
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch gemeiner Wert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung der Immobilie erzielt werden kann. Er wird häufig synonym mit dem Marktwert verwendet und ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Bewertungsverfahren Immobilien sind wesentlich für die Ermittlung des Verkehrswertes.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den Banken zur Sicherung von Immobilienkrediten ansetzen. Er ist konservativer kalkuliert als der Markt- oder Verkehrswert und berücksichtigt mögliche Wertschwankungen. Der Beleihungswert liegt in der Regel unter dem Marktwert, um das Risiko für die Bank zu minimieren.
Bedeutung der Werte in der Praxis
- Kauf und Verkauf:
- Der Markt- und Verkehrswert sind entscheidend für die Preisfindung bei Kauf und Verkauf.
- Bewertungsverfahren Immobilien dienen als Verhandlungsbasis und schaffen Transparenz.
- Finanzierung:
- Der Beleihungswert ist für die Kreditvergabe und die Konditionen der Finanzierung entscheidend.
- Er beeinflusst die Höhe des Darlehens und die Sicherheiten. Bewertungsverfahren von Immobilien sind hier ebenfalls wichtig.
- Steuerliche Zwecke:
- Für Erbschaften und Schenkungen ist der Verkehrswert relevant, um die Steuerlast zu bestimmen.
- Der Marktwert kann auch bei der Festlegung von Grundsteuer und anderen Abgaben eine Rolle spielen.
Fazit
Das Verständnis der Unterschiede zwischen Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert ist entscheidend für fundierte Entscheidungen im Immobilienbereich. Bewertungsverfahren Immobilien wie in unserer Sachverständigenkanzlei Torben Affelski bieten Ihnen professionelle Bewertungen, die auf anerkannten Methoden und langjähriger Erfahrung basieren.
