Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: Wann es sinnvoll ist und wie es abläuft

Ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten (Markt­wert­ermitt­lung) schafft eine objek­ti­ve, nach­voll­zieh­ba­re Ent­schei­dungs­grund­la­ge. Das ist beson­ders dann rele­vant, wenn Preis­vor­stel­lun­gen aus­ein­an­der­ge­hen, Ver­mö­gens­wer­te zu ver­tei­len sind oder eine prüf­fä­hi­ge Doku­men­ta­ti­on benö­tigt wird. Maß­geb­lich ist der Ver­kehrs­wert­be­griff nach § 194 BauGB; metho­disch ori­en­tiert sich die Wert­ermitt­lung an der Immo­WertV.

Typische Anlässe

• Kauf/Verkauf: fun­dier­te Preisar­gu­men­ta­ti­on, Redu­zie­rung von Ver­hand­lungs­ri­si­ken

• Erbe/Erbauseinandersetzung: fai­re, nach­voll­zieh­ba­re Wert­ba­sis

• Scheidung/Zugewinnausgleich: belast­ba­re Grund­la­ge für Ver­mö­gens­auf­tei­lung

• Streitfälle/gerichtliche Ver­fah­ren: wenn eine prüf­fä­hi­ge Her­lei­tung erfor­der­lich ist

• Unter­neh­me­ri­sche Ent­schei­dun­gen: Bilanz, Port­fo­lio, stra­te­gi­sche Ver­wer­tung (je nach Kon­text)

Was ein Gutachten leistet – und was nicht

Ein Gut­ach­ten doku­men­tiert Wert, Wert­trei­ber, Daten­ba­sis und Her­lei­tung. Es ersetzt jedoch kei­ne Rechts­be­ra­tung und kei­ne Bau­lei­tung. Für Spe­zi­al­fra­gen (z. B. Trag­werks­gut­ach­ten, Schad­stoff­ana­ly­tik) kann eine zusätz­li­che Fach­prü­fung erfor­der­lich sein.

Bewertungsverfahren nach ImmoWertV (Praxislogik)

Je nach Objekt und Markt­si­tua­ti­on kom­men typi­scher­wei­se zum Ein­satz:

• Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren (wenn trag­fä­hi­ge Ver­gleichs­da­ten vor­lie­gen)

• Ertrags­wert­ver­fah­ren (bei Renditeobjekten/vermieteten Objek­ten)

• Sach­wert­ver­fah­ren (bei eigen­ge­nutz­ten Objek­ten oder wenn Vergleich/Ertrag nicht trägt)

Ent­schei­dend ist nicht die „Lieb­lings­me­tho­de“, son­dern die Markt- und Objekt­an­ge­mes­sen­heit sowie eine Plau­si­bi­li­sie­rung.

Welche Unterlagen werden üblicherweise benötigt?

• Grund­buch­aus­zug, Flurkarte/Lageplan

• Bau­un­ter­la­gen (Plä­ne, Bau­be­schrei­bung), Moder­ni­sie­rungs­über­sicht

• Wohn-/Nutz­flä­chen (falls vor­han­den)

• Bei ver­mie­te­ten Objek­ten: Miet­ver­trä­ge, Miet­auf­stel­lung, Betriebs­kos­ten

• Rele­van­te Rechte/Lasten: Ver­trä­ge, Ein­tra­gun­gen, Neben­ab­re­den

Ablauf in der Praxis

1. Auf­trags­klä­rung: Zweck, Stich­tag, Bewer­tungs­um­fang

2. Unter­la­gen­prü­fung: Daten­lü­cken iden­ti­fi­zie­ren, Nach­for­de­rung

3. Objekt­ter­min: Zustand, Aus­stat­tung, Nut­zung, Umfeld

4. Wert­ermitt­lung: Ver­fah­ren, Daten­be­zug, Her­lei­tung

5. Plau­si­bi­li­sie­rung & Bericht: prüf­fä­hi­ge Dar­stel­lung mit Anla­gen

FAQ

Wie lan­ge dau­ert ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten?
Das hängt vom Objekt, Unter­la­gen­stand und Bewer­tungs­um­fang ab. Ent­schei­dend ist die Voll­stän­dig­keit der Daten.

Was ist der Unter­schied zwi­schen Ver­kehrs­wert und Ver­kaufs­preis?
Der Ver­kehrs­wert ist ein stich­tags­be­zo­ge­ner Markt­wert unter übli­chen Ver­hält­nis­sen; der Ver­kaufs­preis kann abwei­chen (z. B. Zeit­druck, Emo­ti­on, beson­de­re Bedin­gun­gen).