Unterschiede zwischen Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert

Die Begrif­fe Markt­wert, Ver­kehrs­wert und Belei­hungs­wert wer­den oft syn­onym ver­wen­det, sind jedoch unter­schied­lich. Erfah­ren Sie die Unter­schie­de und ihre Bedeu­tung in der Immo­bi­li­en­be­wer­tung.

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In der Immo­bi­li­en­be­wer­tung sind die Begrif­fe Markt­wert, Ver­kehrs­wert und Belei­hungs­wert von zen­tra­ler Bedeu­tung, und sie wer­den oft syn­onym ver­wen­det. Aber es gibt wich­ti­ge Unter­schie­de, weil jeder Begriff eine ande­re Bewer­tungs­grund­la­ge hat. Die­se Unter­schie­de sind in ver­schie­de­nen Bewer­tungs­ver­fah­ren fest­ge­legt. So beschreibt der Markt­wert den Preis, der auf dem frei­en Markt erzielt wer­den kann, wäh­rend der Ver­kehrs­wert den recht­lich defi­nier­ten Wert einer Immo­bi­lie dar­stellt. Der Belei­hungs­wert hin­ge­gen ist für Ban­ken rele­vant, weil er die Grund­la­ge für die Finan­zie­rung bil­det.

Und nicht nur die Begrif­fe unter­schei­den sich, son­dern auch die Bewer­tungs­ver­fah­ren, die zur Wert­ermitt­lung her­an­ge­zo­gen wer­den. So spie­len Ver­fah­ren wie das Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren, das Ertrags­wert­ver­fah­ren und das Sach­wert­ver­fah­ren eine ent­schei­den­de Rol­le, weil sie den Immo­bi­li­en­wert aus ver­schie­de­nen Per­spek­ti­ven betrach­ten.

In die­sem Zusam­men­hang klärt die­ser Bei­trag die genau­en Defi­ni­tio­nen, und er zeigt auf, war­um die­se Unter­schie­de für Eigen­tü­mer, Käu­fer und Inves­to­ren wich­tig sind. So wird deut­lich, dass die Wahl des rich­ti­gen Bewer­tungs­ver­fah­rens ent­schei­dend ist, weil sie den tat­säch­li­chen Wert einer Immo­bi­lie prä­zi­se abbil­det.

Marktwert

Der Markt­wert ist der Preis, den eine Immo­bi­lie unter nor­ma­len Markt­be­din­gun­gen erzie­len kann. Er spie­gelt die Zah­lungs­be­reit­schaft von Käu­fern wider und wird durch Ange­bot und Nach­fra­ge bestimmt. Bewer­tungs­ver­fah­ren Immo­bi­li­en kön­nen den Markt­wert beein­flus­sen.

Verkehrswert

Der Ver­kehrs­wert, auch gemei­ner Wert genannt, ist der Preis, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr bei einer Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie erzielt wer­den kann. Er wird häu­fig syn­onym mit dem Markt­wert ver­wen­det und ist in der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung (Immo­WertV) gere­gelt. Bewer­tungs­ver­fah­ren Immo­bi­li­en sind wesent­lich für die Ermitt­lung des Ver­kehrs­wer­tes.

Beleihungswert

Der Belei­hungs­wert ist der Wert, den Ban­ken zur Siche­rung von Immo­bi­li­en­kre­di­ten anset­zen. Er ist kon­ser­va­ti­ver kal­ku­liert als der Markt- oder Ver­kehrs­wert und berück­sich­tigt mög­li­che Wert­schwan­kun­gen. Der Belei­hungs­wert liegt in der Regel unter dem Markt­wert, um das Risi­ko für die Bank zu mini­mie­ren.

Bedeutung der Werte in der Praxis

  1. Kauf und Ver­kauf:
    • Der Markt- und Ver­kehrs­wert sind ent­schei­dend für die Preis­fin­dung bei Kauf und Ver­kauf.
    • Bewer­tungs­ver­fah­ren Immo­bi­li­en die­nen als Ver­hand­lungs­ba­sis und schaf­fen Trans­pa­renz.
  2. Finan­zie­rung:
    • Der Belei­hungs­wert ist für die Kre­dit­ver­ga­be und die Kon­di­tio­nen der Finan­zie­rung ent­schei­dend.
    • Er beein­flusst die Höhe des Dar­le­hens und die Sicher­hei­ten. Bewer­tungs­ver­fah­ren von Immo­bi­li­en sind hier eben­falls wich­tig.
  3. Steu­er­li­che Zwe­cke:
    • Für Erb­schaf­ten und Schen­kun­gen ist der Ver­kehrs­wert rele­vant, um die Steu­er­last zu bestim­men.
    • Der Markt­wert kann auch bei der Fest­le­gung von Grund­steu­er und ande­ren Abga­ben eine Rol­le spie­len.

Fazit

Das Ver­ständ­nis der Unter­schie­de zwi­schen Markt­wert, Ver­kehrs­wert und Belei­hungs­wert ist ent­schei­dend für fun­dier­te Ent­schei­dun­gen im Immo­bi­li­en­be­reich. Bewer­tungs­ver­fah­ren Immo­bi­li­en wie in unse­rer Sach­ver­stän­di­gen­kanz­lei Tor­ben Affel­ski bie­ten Ihnen pro­fes­sio­nel­le Bewer­tun­gen, die auf aner­kann­ten Metho­den und lang­jäh­ri­ger Erfah­rung basie­ren.

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