TORBEN AFFELSKI
Sachverständigenkanzlei


Wertermittlungsverfahren - Immobilienbewertung

Der Verkehrswert (Marktwert)

" Der Verkehrswert (marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeit­punkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Ge­schäfts­ver­kehr nach den rechtlichen Gegebenebnheiten und tatsächlichen 

Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre"


Die Bewertungsverfahren

In der ImmoWertV sind verschiedene Be­wer­tungs­ver­fah­ren beschrieben nach denen der Marktwert von Immobilien ermittelt werden kann. Im we­sent­lich­en sind dies das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kann angewendet werden, wenn genügend vergleichspreise aus zeit­nahen Transaktionen bekannt sind. Es wird davon ausgegangen, dass dies im Regelfall bei un­be­bau­ten Grundstücken und bei Eigentumswohnungen der Fall ist.

Das Ertragswertferfahren kommt im Regelfall zur Anwendung, wenn am Grundstücksmarkt die zu eriehlenden Erträge maßgeblich für den Erwerb eines Objektes sind. In diesem Zusammenhang wird auch von Renditeobjekten gesprochen. darunter fallen büroobjekte, Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­lien oder Mehrfamilienwohnhäuser. Auch Park­häu­ser oder beispielweise Tankstellen gehören zu den Renditeobjekten.

Das Sachwertverfahren wird Hauptsächlich bei eigengenutzten Wohngrundstücken angewandt.


Die ImmoWertV wird durch weitere Richtlinien ergänzt, unter anderem durch die Wert­er­mitt­lungs­richt­li­nie (WertR), die noch auf Vorgänger der ImmoWertV, also der Wertermittlungsverordnung (WertV) basiert. Einzelne Teile der WertR sind bereits nicht mehr in Kraft, sie wurden durch neue Richtlinien ersetzt. 

So wird die WertR durch die Ver­gleichs­wert­richt­li­nie, die Bo­den­richt­wert­richt­linie und die Sach­wert­richt­lichen­richt­li­nien ergänzt.


Sachwertverfahren §§ 21 – 23 ImmoWertV

Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Der Wert der baulichen Anlagen ohne die Außenanlagen ist unter Be­rück­sich­ti­gung der Herstellungskosten (§ 22) und der Alterswertminderung (§ 23) zu ermitteln. 

Ergänzend wird mit Wirkung zum 05.09.2012 die Sachwertrichtlinie – SW-RL zur Feststellung des Sach- bzw. Ver­kehrs­werts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen herangezogen.
Die ausführliche, nichtamtliche Fassung des Bundesministerium Verkehr, Bau und Stadtentwicklung finden Sie unter dem folgenden Link.


Welche Gründe gibt es um ein Gutachten erstellen zu lassen?
Typische Gründe für die Erstellung eines Gutachten durch einen Sachverständigen sind: 

  • Bewertung des Immobilienvermögens, um es marktgerecht veräußern zu können
  • Wertermittlung, um den Beleihungswert zur Finanzierung der Immobilie zu erhalten
  • Zwangsversteigerung zum Zwecke der Befriedigung von Gläubigern
  • Versteigerung zur Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften
  • Ermittlung des Zugewinnausgleiches bei Ehescheidungen
  • Ermittlung des Anfangsvermögens bei Eheschließungen mit Ehevertrag
  • Ermittlung von Renditechancen geplanter Immobilienkäufe
  • um gegenüber dem Finanzamt die Schenkungssteuer oder Grunderwerbssteuer zu argumentieren


Ertragswertverfahren §§ 17 – 20 ImmoWertV

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Ebenfalls sind im Ertragswertverfahren der 

Reinertrag und Rohertrag (§18), die Bewirtschaftungskosten (§19) und die Kapitalisierung und Abzinsung (§20) zu berücksichtigen.


Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung §§ 15 – 16 ImmoWertV

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Ver­gleichs­prei­sen ermittelt. Abgeleitet werden die Ver­gleichs­prei­sen  aus Kaufpreisen solcher Grundstücke, die mit dem Bewertungsgrundstück hinreichend

übereinstimmende Grundstücksmerkmale auf­wei­sen. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle der Vergleichspreis zur Er­mitt­lung des Vergleichswerts geeignete Ver­gleichs­fak­to­ren heran­ge­zo­gen werden. 

Die Ermittlung es Bodenwertes ist ohne Be­rück­sich­ti­gung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln und vorrangig im Vergleichswertverfahren.


Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?


In der Regel werden folgende Unterlagen vom Eigentümer 
bzw. Auftraggeber der Immobilie benötigt.

  • Bemasste Baupläne, Grundrisse, Schnitte 
  • aktueller Grundbuchauszug nicht älter als 3 Monate
  • Amtlicher Lageplan M 1:1000 / Katasterplan / Flurkarte
  • Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung / Kubaturberechnung
  • Angaben zum Wertermittlungsstichtag


zusätzlich für die Bewertung von Rechten und Lasten: 

  • Notarielle Urkunden und
  • Eintragungsbewilligungen



zusätzlich für Wohnungs- und Teileigentum:

  • Grundrissplan
  • Teilungserklärung
  • Wohngeldabrechnung / Wirtschaftsplan
  • Protokoll der letzten Eigentümerversammlung

 

zusätzlich für Renditeobjekte:

  • Mietaufstellung/ Mietvertrag
  • Bewirtschaftungskosten
Gutachtenanfrage

 

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